Hypotéka s Financopediou
Ako vyberáme banku?
Možno je to na prvý pohľad jasné a odpoveď je „no predsa podľa úrokovej sadzby“. Realita je však trochu komplexnejšia a my sa nemôžeme pozerať na hypotéku len z pohľadu sadzieb. Akonáhle si živnostník, podnikateľ alebo pracuješ v zahraničí, podmienky sa pre teba drasticky menia.
Naše odporúčanie je, aby si ani ty nešiel do banky len kvôli úrokovej sadzbe. Ďalšími dôležitými parametrami sú:
– služby banky
– priechodnosť klienta z pohľadu
– retenčné oddelenie
– poplatky za vedenie účtu
Úver, ak si zamestnanec
Ak si „klasický“ zamestnanec, ktorý pracuje 40-hodinový týždeň, má pracovnú zmluvu na neurčito a stabilný príjem bez otáznej úverovej histórie, si viac-menej ideálny klient. Priechodný budeš v podstate v každej banke a tu sa môžeš sústreďovať na čo najnižšiu úrokovú sadzbu.
Situácia sa o niečo mení, ak pracuješ na dobu určitú, si zamestnaný len 4 mesiace a niekde v úverovej histórii ti svieti kontokorent či povolené prečerpanie. Takto je už banka obozretná a my za teba odkomunikujeme s každou bankou možnosti a podmienky.
Úver, ak si podnikateľ
Či už ide o živnosť alebo s.r.o, tu banka počíta príjem inak ako u zamestnanca. Môžeš byť vyplácaný viac v lete, menej v zime a ako ti banka spriemeruje príjem za posledný polrok?
Sú teda dve možnosti a to:
- Príjem sa ráta zo základu dane
- Základ dane: Výnos – náklady = napr. 18 000€ (v podstate niečo ako čistý zisk).
- Príjem sa ráta z ročného obratu
- Ročný obrat: to, čo sa ti za celý rok objavilo na bankovom účte z tvojej odvedenej práce, napr. 30 000€
Zvyčajne je tá druhá možnosť lepšia, preto si to poďme rozobrať.
Porovnanie
Každá banka akceptuje len určité % z objemu týchto dvoch čísel a výslednú sumu vydelí 12. V tomto príklade uvedieme 60%. Ak ti banka akceptuje len 60% z príjmu, vyzerá to takto:
18 000€ * 0,60 = 10 800€ / 12 = 900€
30 000€* 0,60 = 18 000€ / 12 = 1 500€
Ak rátaš príjem na základe daňového základu, tvoj priemerný mesačný príjem je podľa banky 900€. Ak rátaš príjem na základe obratu, tvoj priemerný mesačný príjem je 1 500€.
Maximálna výška úveru, ktorú ti je banka ochotná poskytnúť, je v prvom prípade 65 800€ a v druhom 130 000€ (prepočítavané s ohľadom na príjmovú rezervu).
Záver
Možno aj tvoj prípad nie je jednoznačný. Preto ti ponúkame konzultáciu, kde si preberieme všetky tvoje možnosti čerpania úveru. Potom podáme žiadosť do konkrétnej banky a budeme s bankou za teba komunikovať. Dôležité nie je len vybrať banku a čerpať úver, ale aj dostať následnú starostlivosť.
Každý rok sa na servisnom stretnutí pozrieme na stav hypotéky. Ak sa vyskytne možnosť hypotéku výhodne refinancovať, zrátame náklady a vyhodnotíme, či je to dobrá voľba. V dobe vysokých úrokových sadzieb požiadame banku o prehodnotenie úrokovej sadzby.
Niektoré banky neponúkajú možnosť zníženia úrokovej sadzby mimo fixácie. V inej banke môžeš mať komplikácie s vyňatím jednej nehnuteľnosti zo zabezpečenia, ak ručíš dvoma nehnuteľnosťami. Ozvi sa nám a vyhni sa tak týmto nepríjemnostiam.
