Najdôležitejším ukazovateľom je tvoj priemerný mesačný príjem za posledných niekoľko mesiacov. Banka sa totiž riadi dvoma čarovnými skratkami: DTI a DSTI. A hoci vyzerajú podobne, každá z nich sleduje niečo iné a do úvahy sa berie nižšia hodnota.
DTI (Debt to Income) hovorí, aký násobok tvojho ročného príjmu môžeš mať ako celkový dlh. Bežný limit je 8-násobok tvojho čistého ročného príjmu (teda príjem × 8). Ak máš napríklad čistý príjem 1 500 € mesačne, ročne zarobíš 18 000 € → max. dlh, ktorý ti banka povolí, bude cca 144 000 €.
👉 DTI teda obmedzuje celkovú výšku úveru, bez ohľadu na splátku.
DSTI (Debt Service to Income) sleduje, koľko % z tvojho čistého mesačného príjmu ide na splátky úverov. Limit je väčšinou 60 % z čistého mesačného príjmu očisteného o životné minimum (v prípade rodiny aj manžel/ka a deti).
Ak teda zarábaš 1 500 €, všetky tvoje mesačné splátky spolu môžu byť max. 729 €. No táto splátka musí byť ponížená o tzv. stress test, kedy banka ráta s navýšením úrokovej sadzby o 2%. Nižšie uvádzame presný výpočet.
👉 DSTI teda obmedzuje mesačnú splátku, nie celkový dlh.
Výpočet DSTI
| Čistý mesačný príjem | 1 500€ |
| Životné minimum | 284,13€ |
| Príjmová rezerva 40% | 0,6*(1 500 – 284,13) |
| Výška max. splátky úveru | 729 |
| Výška max. splátky úveru so stress testom | 576 |
| Maximálny úver podľa DSTI | 130 000€ |
| Maximálny úver podľa DTI | 144 000€ |
Zároveň pamätaj na to, že banka ti nepožičia úver na celú hodnotu nehnuteľnosti, ktorou daný úver zakladáš – maximálne 90%, no bežne je to skôr 80%. Ak by si chcel získať 100%, musíš buď založiť ešte druhú nehnuteľnosť, alebo si požičať zvyšných 20%.
Dá sa, samozrejme, dostať aj 90%. Banky však hodnotia lokalitu nehnuteľnosti, jej stav, bonitu klienta a podobne. Avšak, zvyčajne na to majú kvartálne limity, takže v niektorých bankách je najlepšie žiadať o 90% v januári, v apríli, v júni a v októbri.
Častá otázka od vás: Čo ak je kúpna cena nehnuteľnosti nižšia ako hodnota nehnuteľnosti ocenená znalcom, alebo naopak?
U zamestnancov berú banky do úvahy priemerný čistý príjem za posledných 6 mesiacov alebo za posledných 12 mesiacov.
U fyzických osôb podnikateľov vychádza banka z ročného obratu alebo zisku podľa daňového priznania. Keďže obrat vychádza vo väčšine prípadov vyšší, rátame s ním. Avšak, banka ti nikdy nezoberie do úvahy celý obrat – len určité % z neho.
Koľko % ti uzná, závisí od ich interných metodík, no zvyčajne je to medzi 20 až 60%, v niektorých prípadoch až 70%.
Príklad: Tvoj ročný obrat za posledný rok bol 40 000€. Dajme tomu, že banka ti uzná 60%, čo je 24 000€. Na mesiac ti čistý príjem vychádza 2 000€. A znova ideme podľa vzorca, ktorý uvádzame vyššie v tabuľke.
Ako sme už spomenuli, klasicky je to tých 20% z hodnoty nehnuteľnosti, ktorou ideš zakladať úver, alebo 10% ak žiadaš o financovanie nehnuteľnosti na 90%.
Zdroje týchto peňazí môžu byť tvoje našetrené prostriedky. Ak ti úverový limit dovolí, môžeš si peniaze požičať napríklad prostredníctvom spotrebného úveru alebo medziúveru.
Spotrebný úver:
Medziúver/Stavebný úver – Prvá stavebná sporiteľňa
Banka bude od teba vyžadovať celkom dosť, ale nie je to nič strašné. Ide hlavne o:
A sem-tam chce banka ešte niečo navyše, napríklad pečiatku na energetickom certifikáte, alebo samotný energetický certifikát, či nejaké podpísané súhlasy oboch strán o spracovaní osobných údajov a podobne.
Každá banka je iná a každá má iný proces žiadania o hypotéku. Ak si podávaš hypotéku cez sprostredkovateľa, najjednoduchšie sa podáva hypotéka práve v bankách ako VÚB a SLSP, keďže majú elektronické portály. V ostatných bankách sa podpisuje žiadosť o úver.
Okrem fyzickej žiadosti odovzdávaš v týchto bankách aj fyzický posudok a niekedy aj samotné CD-čko, takže je dobré dopredu si premyslieť, koľko fyzických kópií budeš potrebovať.
Ak chceš skúsiť podať hypotéku do viacerých bánk, je dobré mať aspoň 3 kópie. Aj do budúcna pri prípadnom refinancovaní.
V bankách, kde je potrebná fyzická žiadosť, ju za teba odnesie tvoj sprostredkovateľ a ten aj naďalej komunikuje s bankou. Štandardne sa na schválenie hypotéky čaká niekoľko dní. Proces sa však môže aj predĺžiť.
Počas schvaľovania si banka kontroluje v kúpnej zmluve:
Ak ti úver schvália, prichádza na rad podpis už finálnej kúpnej zmluvy. Po tom ideš s touto finálnou zmluvou do banky na podpis úverových zmlúv, návrhu na vklad do katastra a vinkulačných tlačív.
Nasleduje návšteva katastra a za poplatok 100€ (elektronické podanie stojí 50€) im odovzdáš tento návrh na vklad do katastra, ktorý si dostal v banke. Opäť je štandardným prístupom, že za teba ide na kataster tvoj sprostredkovateľ.
Ďalej je potrebné na základe vinkulačných tlačív zavinkulovať poistenie nehnuteľnosti – vždy musíš mať poistenú nehnuteľnosť, ktorou úver zakladáš. Aj vinkuláciu ti vie za poisťovňu potvrdiť tvoj sprostredkovateľ.
So všetkými potvrdeniami sa ide naspäť do banky a ak je všetko v poriadku, banka púšťa do niekoľkých dní peniaze predávajúcemu na účet.
1. Nedávaj si cez banku robiť poistenie splácania úveru aj keď ti ponúkajú zľavu z úrokovej sadzby. Pre mladých ľudí je vo väčšine prípadov zbytočne drahé a chýba tam poistenie čiastočnej invalidity.
Lacnejšie ti to vyjde priamo cez poisťovňu a to aj bez zľavy za úrokovú sadzbu. Dávnejšie sme o tom písali blog: „Oplatí sa bankopoistenie?"
2. V rezervačnej zmluve máš uvedenú lehotu, dokedy sa má hypotéka načerpať. Vždy sa pokús vybaviť túto lehotu aspoň na 2 mesiace.
Niekedy ti tam realiťák dá 30 dní a len na znalecký posudok môžeš čakať aj vyše 2 týždňov. Pri podávaní hypotéky sa môže 1 000 vecí skomplikovať a predĺžiť. Trvaj na tých 2 mesiacoch.
3. Pozor aj na finančných sprostredkovateľov. Neraz sme počuli o tom, ako bol klient v nejakej banke, lebo „tá je najlepšia“. Žiadna banka nie je najlepšia, vyberáme ju podľa toho, čo klient potrebuje.
Výber banky má byť vždy zdôvodnený. Ak nie, možno ti sprostredkovateľ vybral banku, ktorá vypláca najvyššiu províziu a nie tú, ktorá by bola pre teba najvhodnejšia.
4. Poistenie nehnuteľnosti, ktorou úver zakladáš, je povinné. Opäť vo väčšine bánk stačí, ak je poistná suma na výšku úveru. To vídavame u klientov až príliš často.
Lenže tieto zmluvy sú potom podpoistené a v prípade poistnej udalosti ti poisťovňa nepreplatí celkovú škodu. O tom sme už dávnejšie písali blog: "Ako na poistenie nehnuteľnosti.
Mnoho finančných sprostredkovateľov ti povie, že vybaviť hypotéku je jednoduché a všetko pôjde hladko. My však vieme, že realita býva iná – celý proces môže byť zložitý, plný otázok, papierovania a nervozity, najmä ak to človek rieši prvýkrát.
Preto môže byť vybavovanie hypotéky so sprostredkovateľom oveľa ľahšie – aby ti ušetril čas a pomohol s každým dokumentom. Aj my ti vieme pomôcť s vybavovaním hypotekárneho úveru, stačí sa ozvať cez náš kontaktný formulár.
K článku zatiaľ neboli pridané žiadne komentáre.
